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I+I Immobilieninvest CH - Anstehende Abstimmungen könnten die Rentabilität beeinflussen

Ob sich die Investition in eine Wohnung rentiert, werde ich oft gefragt. Keine einfache Frage, denn wenn man sicher ist, dass sich eine Investition rentiert, würde das ja fast jeder machen. Ergo: Es ist ein Geschäft mit Risiken. Es kann sich rentieren, versprechen tut einem dies aber niemand. Neben dem eigenen Geschick spielen auch externe Faktoren eine Rolle.

 

Die basisdemokratische Schweiz stimmt im Lauf der Zeit über allerlei Vorlagen ab, die mehr oder weniger Einfluss auf eine solche Investition haben können. Derzeit sind zwei lokale Abstimmungen für mich relevant, die Abstimmung zum neuen Stadion in Aarau und die zur Steuerfussänderung in unserer Gemeinde


 

Gefahr - Neues Fussballstadion Aarau

Hier muss ich etwas ausholen mit der Geschichte. Die Fussballbegeisterten der Stadt Aarau warten seit Jahren sehnlichst auf den Bau eines neuen Fussballstadions. Ausgeguckt dafür haben sie sich ein Filetgrundstück in bester Bahnhofsnähe. Zur Finanzierung des Stadions plante die beteiligte Baugesellschaft zuerst eine klassische Mantelnutzung mit Einkaufszentrum, Sporteinrichtungen etc.. Leider werden neue Flächen in Einkaufszentren immer weniger nachgefragt, die vorhandenen Flächen reichen vollauf, stehen sogar teilweise leer. Also hat sich der Bauherr umentschieden und will nun das Stadion durch die Erlöse aus dem Verkauf von Wohnungen in vier das Stadion umgebenden Hochhäusern "querfinanzieren". Die Bevölkerung von Aarau stimmt nun demnächst über dieses neue Projekt - genannt Torfeld Süd -, respektive dessen Finanzierung ab.

 

Stadion Aarau

Visualisierung Torfeld Süd, Quelle HRS.ch (© HRS Real Estate AG, Visualisierung: Nightnurse Images GmbH)

 

 

Der Punkt ist, dass damit in bester Bahnhofsnähe zahlreiche neue Wohnungen entstehen würden (was allerdings noch viele Jahre dauern kann), die möglicherweise den Wohnungsmarkt im Raum Aarau zeitweise überschwemmen, die Mieten drücken und somit in Konkurrenz zu unserer gerade zu erstellenden Wohnung treten.

 

Die Abstimmung findet statt am 24. November 19. Meine Einschätzung dazu ist folgendermassen.

  • die Angelegenheit ist noch nicht entschieden, es gibt auch relevante Gruppen, die sich gegen das Projekt aussprechen. Ein Erfolg der Befürworter ist ungewiss.
  • wird dem Projekt zugestimmt, dauert es immer noch Jahre, bis die Finanzierung steht, alle Pläne erstellt und alle Einsprachen bis zur letzten Instanz abgewiesen oder geklärt sind.
  • sind die Hochhäuser dann irgendwann gebaut, werden es wahrscheinlich extrem teure Wohnungen werden, denn das Stadion und alle Aufwendungen müssen ja finanziert werden. Auch die Investoren geben kein Geld für lau und rechnen mit Gewinn.

➮  Ich komme somit zum Schluss, dass das Projekt noch Jahre in der Schublade steckt und wenn es denn verwirklicht wird, werden die Wohnungen vermutlich in einer recht hohen Preisklasse angeboten werden. Die Gefahr von Konkurrenz für unsere Wohnung ist vorhanden, aber als gering einzuschätzen.


Chance - Gemeindesteuerfusssenkung

Die zweite relevante Abstimmung ist die zum Steuerfuss in unserer Gemeinde, in der sich auch die zu vermietende Wohnung befindet. Unsere Gemeinde Erlinsbach hat bereits einen moderaten Steuerfuss von 95%. Der auf der Gemeindeversammlung traktandierte Vorschlag beinhaltet eine Senkung auf 92%. Mit gesunden Gemeindefinanzen spricht kaum etwas gegen die Senkung, dennoch ist es natürlich nicht hundertprozentig sicher, dass diese Absenkung angenommen wird. Die Nachhaltigkeit des gesenkten Steuerfusses scheint gegeben. Die Abstimmung findet statt am 22. November.

 

Eine Gemeinde mit günstigem Steuerfuss ist ein wichtiger Baustein für die Attraktivität eines Mietobjektes. Vergleichswerte zu den Gemeindesteuerfüssen findet man in der Regel auf Seiten des Kantons, im Aargau z.B. die aktuellen Tarife hier im PDF. Auf Mieterseite muss man allerdings damit rechnen, dass in Gemeinden mit niedrigeren Steuern die Mieten bei gleicher Standortqualität vergleichsweise höher ausfallen.

 

Visualisierungen der Gemeindesteuern sind bei Medien beliebt, der Kanton stellt in der Regel die entsprechenden Daten zur Verfügung. Vielen Dank hier dem Amt für Statistik Aargau.

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