Vor kurzem habe ich die paritätische Lebensdauertabelle vorgestellt, die einen Anhaltspunkt bietet, mit welcher Lebensdauer bei Anlagen und Bestandteilen von Immobilien man im Schnitt rechnen kann. Nun wäre es aber sehr aufwendig, diese Daten pro Immobilie jeweils genau zu berechnen und mit Kostenfaktoren in den zu erwartenden Rücklagebedarf umzurechnen. Daher behilft man sich mit Abschätzungen.
Die Banken gehen beispielsweise bei Ihren Tragbarkeitsberechnungen von Hypotheken davon aus, dass man ein Prozent des Kaufpreises jährlich für Nebenkosten und Unterhalt zurücklegen sollte.
Im Falle von Stockwerkeigentum geht davon ein Anteil in den Erneuerungsfond - leider ist der nicht selten unterfinanziert. Den zweiten Teil legt man privat zurück für Nebenkosten & Unterhalt der eigenen Wohnung. Für den Erneuerungsfond empfiehlt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband übrigens 0.3 % des Gebäudeversicherungswertes.
Die Immobilie wird hoffentlich in Zukunft an Wert gewinnen (soweit ihr guter Zustand durch Unterhalt gewährleistet ist). In dem Masse, wie die Immobilie an Wert gewinnt, sollte man leider auch die Rücklage anpassen. Denn auch die Handwerker werden in Zukunft wohl nicht weniger verlangen.
| Tragbarkeitsberechnung der Banken, Faustregel Rücklage | 1 % vom Kaufwert |
| Empfehlung Schweizer Stockwerkeigentümerverband für Erneuerungsfond | 0.3 % des Gebäudeversicherungswertes |
Noch ein Tipp: In der Regel haben Hypothekarnehmer ein zusätzliches Sparkonto, von dem die Zinsen abgebucht werden. Dorthin überweisen viele auch einen regelmässigen Sparbeitrag als Rücklage. Aber Achtung: Die monatlichen Rückzüge von solchen Konten sind oft limitiert, z.B. auf 25 000 Franken. Hat man dann eine höhere Rechnung bei einer grösseren Renovation, muss man ggf. sogar unliebsame Strafzinsen zahlen um an sein Geld zu kommen. Also frühzeitig planen!
Die Banken sichern mit dieser Regelung ihre eigene Liquidität und waren bisher bei der Anwendung reichlich kulant, wenn einzelne Kunden die Limite überschritten. In letzter Zeit hat der Wind hier aber gedreht, die Banken scheinen die Regeln enger auszulegen und die Strafzinsen auch wirklich einzufordern.
Irgendwie sehe ich mich da in einem Dilemma. Einerseits soll ich Rücklagen für die Immobilie bilden. Andererseits will die Bank mein Geld eigentlich nicht mehr, Zinsen sind praktisch nicht existent. Hat sie mein Geld aber, will sie es nicht mehr hergeben ohne Strafzins. Ich weiss nicht weiter...
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