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Eigenmietwert und die Entwicklung der Immobilienbesteuerung

Vorbemerkung

Neben der Schweiz gibt es nur in wenigen Ländern die Einrichtung eines Eigenmietwertes. Für die meisten Ausländer, die in die Schweiz kommen, klingt dieses steuerliche Verfahren sonderlich, ja sogar absurd. Dennoch ist es kein Scherz!

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Auswirkungen auf die geschuldete Steuer hat. Es trifft Besitzer von selbstbewohnten Immobilien. Der Eigenmietwert wird vom Steueramt festgelegt und bei Bedarf in 10-jährigem Turnus angepasst. Der Eigenmietwert spiegelt ungefähr die mögliche Mieteinnahme des Objektes bei Fremdvermietung wieder (mit Rabatt; Unterschiede in der Bewertung von Kanton und Bund sind möglich). Diese fikive Einnahme wird dem sonstigen Einkommen zugeschlagen und erhöht somit die zu erwartende Steuerlast. Die Wirkung auf die Steuer geschieht einerseits via Progression, d.h. der prozentuale Steuersatz steigt, andererseits steigt auch die Summe, auf die prozentual Steuer geschuldet ist.

Abzug von Zins und Unterhaltskosten

Zum Ausgleich können die Schuldzinsen einer Hypothek steuermindernd angegeben werden. Ebenso können Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug gebracht werden - entweder der nominale Betrag (mit Nachweisen) oder eine Pauschale, falls nur geringere Unterhaltskosten angefallen sind.

In unserem Niedrigzinsumfeld erreichen die kumulierten Schuldzinsen oft nicht mal mehr den jährlichen Eigenmietwert, so dass kein vorteilhafter steuerlicher Effekt mehr vorliegt.

Steuerwert einer Immobilie

Der Vermögenssteuerwert einer Immobilie wird ebenfalls vom Steueramt festgelegt und ist meist wesentlich tiefer als der heutige Verkehrswert. Von diesem Wert können allfällige Schulden zum Abzug gebracht werde, die positive Differenz unterliegt der Vermögenssteuer.

Derzeit geplante Änderungen

Die Wirtschaftskommission des Ständerates hat nun eine Änderung der Besteuerung vorgeschlagen:

  • Die Eigenmietwertbesteuerung soll abgeschafft werden - mit Ausnahme von Zweitwohnungen.
  • Liegenschaftsunterhaltskosten sollen nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können.
  • Der Schuldzinsabzug soll ebenfalls weitgehend entfallen. Näher betrachtet wird es dann kompliziert...
  • Personen, die erstmals Wohneigentum kaufen, können für eine gewisse Zeit und in der Höhe begrenzt die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Eine Art von Wohneigentumsförderung.

Bewertung und Fazit

Das bisherige System führte in der Schweiz zu einer hohen und langfristigen Verschuldung, meist bis ins Pensionsalter. Das Verschuldungsniveau von Eigentümern ist europaweit einmalig. Erst in letzter Zeit bei niedrigen Zinsen kehrten sich die Verhältnisse etwas, da der Eigenmietwert die nun geringeren Schuldzinsen möglicherweise übersteigt. Absonderliche soziale Folgen hatten auch Luxussanierungen von Villen und Schlössern, die deren Besitzer steuerlich vorübergehend quasi zu Almosenempfängern machte und diesen im Extremfall sogar den Bezug von Prämienverbilligung bei Krankenkassen ermöglichte.

Ich denke, dass uns die niedrigen Zinsen noch lange erhalten bleiben. Das neue System hätte dann Vorteile für Personen, die nach anfänglichen Investitionen und anfangs höheren Schulden die Kredite im Laufe der Zeit tilgen und das Schuldenniveau senken können. Also genau für die sparsamen Leser dieses Blogs! Nachteilig wäre das neue System im Fall von stark steigenden Zinsen, da diese dann nicht mehr von der Steuerschuld abgezogen werden können. Und nachteilig wäre das System auch für Objekte mit zukünftig hohem Sanierungsbedarf, da auch diese Ausgaben nicht mehr abgezogen werden können. Ein paar Betrachtungen der Folgen findet man hier. Es wird aber noch einige Zeit dauern, bis diese Vorschläge Mehrheiten finden. Aus meiner Sicht kann man die Änderungen nur begrüssen.

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