Geht es nach üblichem Maklersprech, seien die angeblich wichtigsten Faktoren bei Immobilien die drei im Titel genannten Punkte. Eine alte Immobilienweisheit sozusagen.
Früher habe ich mir dann gern mehr oder weniger wehmütig das Haus am See vorgestellt. Nur hat das Haus am See leider keinen Busanschluss und der nächste Aldi ist meilenweit entfernt. Und da gehen schliesslich sogar Millionäre hin...
Ich finde die Analyse der Mikro- und Makrolage für Laien schwierig und oft nicht zielführend. Für Experten, die sich nicht vor Ort jederzeit umschauen können und mehrere Objekte vergleichend bewerten, ist es natürlich der bessere Weg.
Mietertypzentrierte Beurteilung
Bei unserem Wohnungskauf kenne ich das Umfeld, schliesslich lebe ich schon seit 15 Jahren hier. Anstatt einer genauen Analyse der Lage stelle ich mir somit lieber einen möglichen, passenden Mieter vor. Ich denke also vom Menschen her, der in Zukunft in dieser "Lage" sein Leben leben wird und die Wohnung schick und praktisch finden soll. Und eben den Preis fair und wert finden soll. Denn das Angebot an Wohnungen wird tendenziell grösser und die Verhandlungsmacht der Mieter steigt.
Ist dieser Mieter dann solvent genug und passt der gedachte Mieter auch zu unseren Ansprüchen, so ist der Mietvertrag nur noch Formsache.
Ausstattung und Grundriss
Aber wie sieht nun die Zweieinhalbzimmer-Wohnung aus? Welchen "idealen" Mieter stelle ich mir dazu vor? Nun denn, hier erst mal ein skizzierter Grundriss und ein paar Angaben dazu. Die Wohnung liegt an der Aarauerstrasse in Erlinsbach AG, ein Vorort der Stadt Aarau. Leicht erhöht im Erdgeschoss. Bus ist in der Nähe, die Schule (Primar- & Sekundarschule) ist in Fussdistanz, ebenso ein Naherholungsgebiet an der Aare (für Hundebesitzer geeignet?). Der Gemeindesteuerfuss ist mit 95% moderat. Stadt und Bahnhof Aarau sind in wenigen Minuten per Bus oder Velo leicht zu erreichen. Die zugehörige Tiefgarage ist auf derselben Ebene hinter dem Haus, das am Hang liegt. Die energetische und technische Ausstattung ist überdurchschnittlich, auf Minergieniveau, ebenso die Schallisolierung. Geheizt wird mit Strom, d.h. mit einer Wärmepumpe auf Basis Erdsonde. Nicht üblich ist, dass man mit dieser Erdsonde die Wohnung im Sommer auch kostengünstig kühlen kann, wenn auch nur um wenige Grad (keine Klimaanlage). Zugleich wird damit Sommerwärme im Erdreich eingespeichert. Die Wohnung hat 75 qm Nutzfläche, dazu einen geräumigen Aussensitzplatz und einen kleinen Garten.
Die Hunziker Crenova Baumanagement AG steht für die Qualität des Bauprojekts gerade und lässt die nötigen Handwerkerleistungen von ihnen bekannten lokalen Unternehmen ausführen. Ihr guter Ruf bestätigte sich uns auch in einer exzellenten Kaufabwicklung und zeigt sich in den hervorragenden Plänen und Beschreibungen, die wir erhalten haben. Wegen der Nähe zu unserem Haus können wir auch den Baufortschritt - zumindest oberflächlich - miterleben.
Besonderheiten
Für eine Zweieinhalbzimmer-Wohnung fielen mir schon ab Plan einige Besonderheiten auf, die mich aufhorchen liessen. Zum einen hat die Wohnung zwei Bäder, was für eine kleine Wohnung eher untypisch ist. Zum anderen ist da links oben ja noch ein drittes Zimmer zu finden. Dieses "Zimmer" stellt sich als der zugehörige "Keller" heraus. D.h. dieser Raum wird nicht geheizt und hat kein Fenster. Allerdings wird der Keller in allen sonstigen Belangen wie ein Zimmer aussehen. Dementsprechend hat die Wohnung im echten Keller auch kein eigenes Kellerabteil.
Negativ zu werten ist, dass vor dem Garten eine vielbefahrene Gemeindestrasse vorbeiführt. Persönlich hoffe ich, dass die Lärmbelastung in Zukunft mit dem Aufkommen von mehr und mehr strombetriebenen Fahrzeugen eher sinken sollte. Ich rechne nicht damit, dass der Verkehr selbst abnimmt.
Gedanken zum Mietertypus
Welchen Mieter stelle ich mir nun vor? Wer profitiert nun von den genannten Merkmalen und könnte diese attraktiv finden um einen Mietvertrag abzuschliessen? Hier ein paar Gedankenspiele:
Malea K. arbeitet im Aussendienst einer grossen Kosmetikfirma. Wöchentlich kommen grössere und kleinere Lieferungen, die sie mit wenigen Schritten in ihren Kombi auf der selben Ebene bringen kann. Für ihre elegante Erscheinung muss sie einige Zeit im Bad investieren und so ist sie froh, dass ihr Freund, der nur gelegentlich da ist, ein eigenes Bad nutzen kann. Ein paarmal im Jahr gibt es Partys auf der geräumigen Terrasse und wenn es später in der Wohnung lautstark weiter geht, ist das kein Problem, denn die Wohnung ist vorzüglich schallisoliert und belüftet, selbst wenn die Fenster geschlossen sind.
Naveed L. hat sich eben von seiner Frau getrennt. Seine halbwüchsige Tochter kommt gelegentlich am Wochenende zu Besuch, will aber am Abend noch länger in den Ausgang. Sie ist einverstanden, dass sie ein Bettlager im Kellerraum bekommt, selbst wenn dieser Raum kein Fenster hat. Belüftet ist der Keller ja. Vor dem Ausgang nimmt sie immer stundenlang das zweite Bad in Beschlag.
Fabio S. ist Marketing Associate in einer Modefirma. Daneben probt er seine Marketingfähigkeiten mit einem Online-Versandhandel für seltene Pins und Anstecknadeln. Sein Geschäft braucht nicht viel Platz, aber etwas Platz braucht es eben. Einen Schreibtisch, ein Regal und eine Tisch zum Verpacken der Sendungen findet wunderbar im Keller Platz und die Sendungen kann er auf derselben Ebene ins Auto packen.
Was ich hier sagen will, ich sehe die Wohnung als optimal an für Personen, die zwischen den Bedürfnissen für eine Zweieinhalb- bis Dreieinhalbzimmerwohnung schwanken. Sie bekommen hier sozusagen eine fast-Dreieinhalbzimmer-Wohnung zum guten Zweieinhalbzimmerpreis. Das vor allem hatte mich vor dem Kauf überzeugt.
Heute Samstag 7. September kann man übrigens die noch freien Wohnungen besichtigen. Bis 16 Uhr läuft der Tag der offenen Tür.
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KM Finanzen (Freitag, 13 September 2019 11:42)
Hallo Peter
Finde deine Überlegungen gut! Der Wohnungsmarkt ist heiss umkämpft. Ich finde es wichtig dabei immer noch an die Menschen zu denken. Nachhaltigkeit ist bei der "Partnerschaft" auch sehr wichtig.
Übrigens stelle ich mir die Wohnung wunderschön und hochmodern vor.
Viele Grüsse