Umkehrhypothek, Wohnrente und Immobilien-Teilverkauf

Umkehrhypothek, Wohnrente und Immobilien-Teilverkauf - im Prinzip geht es bei all diesen Begriffen um eine Lösung für folgende Ausgangslage:

Man sitzt als älterer Mensch in einer im Laufe der Jahre immer wertvoller gewordenen, wahrscheinlich eher (zu) grossen Immobilie mit vergleichsweise niedriger oder keiner hypothekarischen Belastung. Gleichzeitig könnte man aber durchaus noch etwas Mittel brauchen um die (schmale) Pension aufzubessern. Verkaufen und verlassen will man die eigene Immobilie nicht, dennoch aber von dem Wert etwas zum Verkonsumieren abknapsen. Es bieten sich dafür mehrere Wege an. Den potenziellen Erben werden diese aber eher nicht gefallen.

Bei der Umkehrhypothek schliesst man eine langfristige Hypothek ab und zahlt die gesamten Hypothekarzinsen sofort für die ganze Laufzeit, respektive lässt alle zukünftigen Zinszahlungen auf einem Sperrkonto. Damit entgeht man einer möglicherweise nicht zu bestehenden Tragbarkeitsberechnung wegen zu geringem Einkommen.

Den Rest der Hypothekauszahlung kann man nun verkonsumieren, muss aber auch noch an nötige Renovationen denken, denn für den Werterhalt sollte man schon sorgen. Das alles geht natürlich nur, wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist und der Belehnungsgrad insgesamt nicht zu hoch wird. Vorteil ist aber: Die reine Auszahlung muss nicht versteuert werden!

Einen Schritt weiter geht der Immobilien-(Teil)verkauf, hier von einem deutschen Anbieter beschrieben. Nach einer gutachterlichen Wertermittlung wird ein Teil der Immobilie verkauft und der Betrag ausbezahlt. Der bisherige Eigentümer erhält ein Nutzniessungsrecht / Niessbrauchrecht und kann wohnen bleiben, muss sich aber auch um den Unterhalt weiter kümmern. Der neue Teileigentümer erhält dafür ein monatliches Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete. Nach Beendigung der Nutzung (z.B. bei Übertritt ins Heim oder Tod) wird die Immobilie professionell verkauft und der Erlös entsprechend den Wertanteilen aufgeteilt. Auch die Erben profitieren teilweise noch!

Dennoch ist es ein komplexes Konstrukt, dessen Vorteile mir nicht sofort ganz klar werden. Im Endeffekt geht es ja meist darum, dass man seinen geliebten Besitz nicht verlassen will. Denn die bessere Lösung wäre oft, die eigene Immobilie gewinnbringend zu verkaufen und sich an anderer Lage ein passenderes, kleineres und günstigeres Objekt anzuschaffen oder zu mieten. Die Differenz bzw. den Verkaufserlös könnte man anlegen und zu ca. 4% jährlich verkonsumieren.

Noch einen Schritt weiter geht die Wohnrente, die von Anbietern in der Schweiz offeriert wird. Dabei wird der Immobilienbesitz vollständig an eine Gesellschaft gegen eine monatliche Rente abgegeben. Gleichzeitig behält man ein Nutzniessungsrecht / Niessbrauchrecht, wohnt also weiterhin in der Immobilie. Und zwar solange man kann! Denn die Gesellschaft trägt auch das Langlebigkeitsrisiko. Handkehrum profitieren sie auch von denjenigen Pensionisten, die bald nach Abschluss der Vereinbarung versterben und deren Immobilie schnell verwertet wird. An die Nachkommen wird nämlich dann nichts ausbezahlt, die Rente endet einfach. 

Das eingebrachte Eigenkapital ist mit einem Schuldbrief gesichert, so dass man nicht nur auf die Liquidität der Gesellschaft vertrauen muss. Auf den ersten Blick eine fair klingende Variante.

Falls in Zukunft die Eigenmietwertbesteuerung wirklich abgeschafft würde, würde auch die Zahl vollständig amortisierter Immobilien vermutlich ansteigen. Eventuell könnten Banken und Versicherungen dann vermehrt die oben genannten Modelle für Eigentümer anbieten und bewerben.

Auf jeden Fall werde ich mich mit diesen Angeboten in Zukunft noch näher befassen und die Anbieter unter die Lupe nehmen.