Im Bild links eine 24 cm messende Wärmedämmung des Rohbaus. Der Bau erfüllt formal die allermeisten Kriterien des Minergie-Standards. Einzig die Nutzung von Solarenergie war aus gestalterischen Gründen nicht möglich, weshalb keine offizielle Zertifizierung erfolgte.
Wir haben die Wohnung erst gekauft, als der Rohbau schon weitgehend fertig war. In der Regel werden gute Neubauwohnungen schon zu einem Grossteil ab Plan verkauft. Uns kam zugute, dass sich die vorherigen Interessenten zu lange Zeit liessen und wir kurzfristig in die Bresche sprangen. Wichtig war somit, schnell und konsequent zu entscheiden und zuzuschlagen. In dieser Reihenfolge war alles ratzfatz zu erledigen:
- Ernsthaftes Interesse artikulieren
- Bei finanzierender Bank grundsätzliches Finanzierungseinverständnis einholen
- Kaufzusage/Reservationsvertrag unterzeichnen und Anzahlung tätigen
- Unwiderrufliche Finanzierungszusage einholen
- Notariellen Kaufvertrag abschliessen
- Alle dann folgenden Zahlungen tätigen
Die beginnende Ferienzeit vieler Beteiligter und die eigenen anstehenden Ferien in Übersee erschwerten alles etwas. Für den Schritt 2 muss man Unmengen an Dokumenten und Informationen bereitstellen und ggf. vor Punkt 4 nochmals weitere Unterlagen nachliefern.
Warum schreibe ich das alles? Nun, in den schicken Apps gelingt die Finanzierung heutzutage scheinbar ganz locker, man gibt die groben Daten ein und schon hält man ein gutes Angebot zu niedrigem Zins in Händen.
Mit der Realität hat das oft nichts zu tun. Schon der oben beschriebene Zeitfaktor setzte uns gewaltig unter Druck. Ausserdem hatten wir die 20 % Eigenkapital nicht flüssig parat. Wer hat das schon? Bei einem Einfamilienhaus mit einer Million Kosten sind das ja schon 200 000 Franken. Dazu kommen noch die Kaufnebenkosten.
Um zu unserer Finanzierung zu kommen, mussten wir mit unserer Hausbank sprechen und die möglichen Lösungen zügig aufgleisen. Mit einer App kann ich mir das nicht vorstellen, ich habe ja keine Ansprechpartner.
Mit der Neuen Aargauer Bank ging das, wobei wir manchmal ganz schön lästig wurden mit unserer Ungeduld.
Im Endeffekt gestaltete sich die Finanzierung so, dass wir durch eine Erhöhung unserer bestehenden Hypothek auf das selbstbewohnte Haus weiteres Eigenkapital generierten, etwas liquides Eigenkapital beisteuerten und der Rest eine klassische Finanzierung zu knapp 80 % des Kaufbetrages darstellt. Die Kaufnebenkosten gestalten sich im Aargau relativ moderat und werden auch aus eigenen Mitteln aufgebracht. Die Ausstattung der Wohnung (dazu in einem späteren Beitrag mehr) haben wir im wesentlichen so gewählt, dass kein Aufpreis anfällt.
Bei einer Belehnung über 65 % des Wertes der Wohnung will die Bank auch eine Amortisation sehen. Ich kann mir durchaus vorstellen, dass einer oder mehrere der drei Stellhebel Tragbarkeitsberechnung, Eigenanteil und Amortisationserfordernis in Zukunft eher noch angezogen wird, was den Immobilienerwerb in der Schweiz trotz niedrigster Zinsen weiter erschweren wird.
Einige Learnings bei der Finanzierung
- Der häufig genannte Einbezug von Pensionskassenvermögen ist hier klarerweise nicht möglich, denn es handelt sich nicht um selbstgenutztes Wohneigentum.
- Die Auflösung von Aktienvermögen stand nicht zur Debatte, denn wir erwarten im Schnitt langfristig eher höhere Erträge durch Dividenden und Wertsteigerungen als die Zinskosten betragen.
- Falls man schon eine Immobilie hat, lohnt es sich, deren Wert durch gelegentliche Investitionen zu erhalten und zu mehren. Alle Nachweise (auch relevante Eigenleistungen) und Handwerkerrechnungen dazu bitte gut aufbewahren, definitiv über die Zeit der steuerlichen Erfassung hinaus. Die Bank interessiert, wie man mit dem Eigentum verfährt. Je besser der Zustand, umso eher kann man mit einer Wertsteigerung rechnen, die sich in unserer Niedrigzinsphase zu nahezu kostenlosem Geld machen lässt.
- Eine gute Bankbeziehung kann sich lohnen. Schnelle und flexible Reaktion auf ein kurzfristiges Angebot ist dann erst möglich. Die neuen Formen der Finanzierung wie Hypothekenvergleichsdienste und Apps sind sicher eine Bereicherung, sind aber eher für einfache Fälle der Finanzierung und Refinanzierung zu gebrauchen.
Vorherige Artikel der Reihe CH-Immobilieninvest
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